【2045年、あなたの家の資産価値はどうなる？】家を購入する地域の選び方

どうも、なまけもの です。

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最近、家探しをはじめました(投資用ではなく、住居用)。我が家はDINKS世帯ですが、来年にちびが産まれる予定(!)となったため、近い将来、今の 1LDK(賃貸) では手狭になってしまいます。

今日は、家探しで私が気をつけている点をご紹介します。(2020年8月末時点)

建物自体の選び方は、その人のライフスタイルによる

さて、家選びといえば、避けては通れないテーマがあります。

• 賃貸 vs 購入
• 戸建て vs マンション
• 新築 vs 中古

ですね。いろいろな議論が各所でされるテーマですが、結論「人による」と考えています。(笑)

車選びと同じで、子供も一緒に乗れるファミリーカーが良いのか、スピードが出せる二人乗りスポーツカーが良いのか、はたまた購入ではなくカーシェアリングがよいのか、、、これらはその人のライフスタイルによる、としか回答できません。
ご自身が納得すれば何でもよいのだと思います。

ちなみに我が家のDINKS、共働き世帯のライフスタイルからは、今のところ、

• 賃貸 vs 購入 → 未定。子供が小さいうちはこのまま賃貸でも良いかも
• 戸建て vs マンション → マンション。都内で利便性の高い場所に住めるため。
• 新築 vs 中古 → 中古。新築は購入したタイミングで価値が下がるので、経済合理性から中古

と考えています。

建物自体よりも、不動産としての資産価値が重要

建物自体よりも、資産価値が重要と考えています。

資産価値が高ければ、ローンを支払い終わったあとの売却(出口)も楽ですし、例えば10年ごとに売りに出して、渡り鳥のように新しいマンションを渡り歩くこともできます。

家の場合は、基本的に長期で住む方が多いので、長期的・マクロな視点から資産価値を判断していくことが大事です。

さて、マンションの価格は2012年より上昇し続けています。日銀の低金利政策や住宅ローン減税制度により、物件価格が上昇しています。
我が家の購入希望はマンションですが、正直言ってこのタイミングで購入するのは、分が悪いかなと感じています。(だからこその賃貸との迷い)

この販売価格は、今後も上昇し続けるのでしょうか。

答えは、半分 Yes, 半分 Noです。

販売価格は、需要と供給で決まります。不動産における需要とは端的にその市区町村の人口ですが、2045年にかけて人口が「増加する地域」と「ゆっくりと減少する地域」と「急激に減少する地域」ではっきりと３極化するためです。

人口予測は国立社会保障・人口問題研究所の『日本の地域別将来推計人口（平成30(2018)年3月推計）』でみることができます。東京、神奈川、千葉、埼玉の人口推移予測をみていきます。

赤色が人口増、青色が人口減少です。人口の上昇が見込める自治体は、それぞれ

• 東京都：練馬区、江東区、品川区、港区、中央区、千代田区 (を筆頭に多数)
• 神奈川県：川崎市
• 千葉県：流山市
• 埼玉県：戸田市、朝霞市、吉川市

です。まだまだ東京一極集中が続き、地方都市の人口減少が進むことが読み取れます。また、地方の中にも数%の減少で済む地域と、30%以上も急激に人口が減少する地域があります。
冒頭で述べたとおり、「増加する地域」と「ゆっくりと減少する地域」と「急激に減少する地域」ではっきりと３極化するということです。

当然、減少する地域では不動産価格の低下が見込まれます。これから不動産を購入するなら、少なくとも経済合理性の観点で言えば「増加する地域」の不動産購入をおすすめします。

不動産価値の評価方法も進化する

需要が下がれば不動産価格も下がるのは自明ですが、その他にも不動産価格を決める判断基準はあるのでしょうか。

ちまたの不動産屋で不動産価格を決めるには一般に「取引事例比較法」が用いられます。これは、カンタンに言ってしまえば、近隣の販売実績や不動産のスペック(間取り、構造、築年数)を比較して、販売価格を担当者の一声で決めているということです。

ただし、人口減少が進み、より正確に不動産価値を知りたいというニーズが高まる中、不動産価値の評価方法を見直ししようという動きが広まりつつあります。

つまり、建物のスペックだけではなく、

• 災害可能性：ハザードマップによる評価
• 持続可能性：マンション管理・自治会運営が上手くいっているか (長期修繕計画など)
• 成長可能性：地域の自治体サービスが充実しているか

などを総合的に判断する機運が高まっています。こちらについてはまた今後。

最後に

家は人生で最大の買い物です。外観や内装といって短期的なスペックだけで判断するのではなく、長期的・マクロな視点で家選びをすることが、人生を豊かにすると考えています。
良い家選びが出来るよう、今後も学んだ知識を発信していきたいと思います。

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